La GUL ne verra pas le jour

Note réalisée par Emeline BARET, Étudiante en M2 Droit de la protection sociale

 

Face à la crise actuelle du logement et au problème des loyers impayés, il apparaissait nécessaire de mettre en place un dispositif qui permettrait de sécuriser les relations entre les propriétaires et les locataires.

Promulguée le 24 mars 2014, la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové autrement dit la loi ALUR, prévoyait en son article 8 une garantie universelle contre les loyers impayés (GUL), gérée et financée par l’Etat. L’objectif premier de cette garantie était de permettre au bailleur de se prémunir contre les impayés, pour les contrats conclus à partir de janvier 2016.

Ce dispositif était présenté comme une « sécurité sociale » du logement. Il était gratuit et directement proposé pour tous les baux ; il était destiné à permettre un accès plus facile au logement pour les locataires, sécuriser les propriétaires et prévenir les expulsions. Autrement, cette garantie répondait à un triple objectif :

  • garantir le propriétaire contre le risque de loyers impayés et finalement en protégeant les propriétaires les encourager à mettre en location des logements vacants ;
  • faciliter l’entrée des locataires dans le logement car beaucoup de personnes qui ont des revenus irréguliers ou modestes peuvent néanmoins payer des loyers mais leur irrégularité effraie les bailleurs d’où l’instauration de cette garantie qui permettait de faciliter cette entrée ;
  • et, améliorer la prévention des expulsions en essayant de trouver des solutions avec le locataire suite aux impayés.

Ces trois objectifs étaient dans une suite logique de la protection sociale à vocation universelle. Cette garantie était applicable à tous les logements du parc privé (nus ou meublés), à titre de résidence principale, ce qui représentait plus de 6 millions de logements en 2013.

Pour ce faire, un établissement public aurait été créé pour gérer une Caisse qui se serait chargée de régler aux propriétaires les montants des loyers non recouvrés, dans la limite d’un loyer de référence, fixé par le préfet dans les zones d’encadrement des loyers (article 6 de la loi) et par décret sur le reste du territoire. Autrement dit, le bailleur n’avait pas la garantie d’être intégralement indemnisé si le loyer contractuel était supérieur à celui fixé par le préfet. Cette limite dans l’indemnisation était aussi une incitation pour les propriétaires à se baser sur ces loyers préfectoraux.

Cette garantie universelle protégeait les propriétaires mais également les locataires. Ces derniers, lorsqu’ils étaient incapables de payer leurs loyers n’encourraient pas l’expulsion. Cela aurait été le rôle de la Caisse qui se serait retournée vers les locataires pour le recouvrement ou aurait analysé les mesures à prendre, si ceux-ci avaient de réelles difficultés de règlement.

Le bailleur qui aurait préféré demander une caution aurait pu le faire, mais il aurait dû expressément renoncer à la GUL dans le contrat de bail. Le cumul des dispositifs était en effet interdit. La durée maximale d’indemnisation était fixée par décret (elle aurait dû être de 18 mois d’après les déclarations du ministère du Logement) et la franchise aurait été équivalente à 1 mois de loyer.

Cependant, suite à divers amendements du Parlement, la garantie universelle a perdu de son importance car celle-ci n’était plus « si universelle que cela ». Effectivement, le propriétaire aurait pu avoir le choix de ne pas la prendre et de préférer une assurance privée qui l’aurait mieux couvert comme il en existait déjà. Par exemple, on peut citer les « Garanties loyers impayés » (GLI) qui existent depuis plus de 30 ans ou encore la « Garantie des risques locatifs » (GRL) qui existe depuis 2010.

Surtout, cette loi était imprécise et devait être complétée par un décret d’application. Mais aucun décret n’a été adopté. Pire encore, le gouvernement a écarté cette mesure au profit d’une autre mesure plus allégée : la « Visale » (pour Visa pour le logement et l’emploi).

L’universalité de la GUL a été mise de côté. Désormais, seuls les jeunes salariés, de moins de 30 ans, ou ceux en situation précaire sont concernés, à savoir les travailleurs en CDD, en période d’essai, en apprentissage ou en intérim.

C’est donc un pas en arrière qui est fait avec l’abandon de la GUL et avec cette nouvelle loi Visale qui a perdu son caractère universel. Pour voir le fonctionnement de la Visale :

http://www.village-justice.com/articles/Mise-place-dispositif-VISALE,21353.html

 


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